Der Immobilienmakler: Die wichtigsten Fakten & Informationen

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vom 12.12.2012, Kategorie: Immobilienmakler, 445 mal gelesen , letzte Aktualisierung am 2016-09-13 05:11:09.0
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Ein Immobilien-Makler ist im Normalfall entweder ein freier Gewerbetreibender oder ein Angestellter bei einer Immobilienfirma. Sein Kerngeschäft ist die Vermittlung von Immobilien an Käufer bzw. Mieter zwischen Privatpersonen bzw. Geschäftsleuten.

Grundsätzliches zur Makler-Beauftragung

In Deutschland wird ein Immobilien-Makler in der Regel vom Verkäufer / Vermieter beauftragt und vom Käufer / Mieter bezahlt. Ein Makler wird nach dem so genannten Erfolgsprinzip entlohnt. Ist er in seinen Bemühungen (je nach Vertragsgestaltung) erfolgreich, erhält er im Anschluss daran eine Maklerprovision, die "Courtage". Mit dem Makler wird in aller Regel ein Vertrag geschlossen, in welchem genau festgelegt werden sollte, was der Makler im konkreten Einzelfall leisten muss. Aber Vorsicht: Ein Vertrag kann generell auch mündlich geschlossen werden bzw. durch so genanntes konkludentes Verhalten. Das heißt, verhält man sich so, dass der andere (der Makler) davon ausgehen kann, dass ein Auftrag erteilt worden ist, ist ebenfalls ein bindender Vertrag zustande gekommen. Deshalb sollte man entweder eine Vertragsvorlage von Verbänden (z.B. Immobilien-Verband Deutschland) bzw. von Verbraucherzentralen, Vermieter- oder Mietervereinen nutzen oder gleich zu Beginn einen Rechtsanwalt mit der Vertragsgestaltung beauftragen. Dies ist auch deshalb ratsam, da es im Nachhinein zu Streitigkeiten kommen kann, ob und inwieweit ein Makler seine Aufgabe erfüllt oder eben nicht erfüllt hat.

Die unterschiedlichen Makler-Tätigkeiten

Ein Makler kann auf unterschiedliche Art und Weise tätig werden und dementsprechend schwanken die zu erbringenden Leistungen. Nachweismakler Hierbei besteht die Leistung des Maklers darin, Möglichkeiten für einen Vertragsabschluss vorzulegen. Für diese konkret zu vereinbarende Suche (was genau, wie viele Nachweise, in welchem Zeitraum) erhält der Makler im Anschluss an die Präsentation dieser Nachweise eine zu vereinbarende Provision. Sucht ein Auftraggeber beispielsweise ein Grundstück, erfüllt der Makler seine Leistung dann, wenn er konkrete, zum Verkauf stehende Grundstücke präsentiert. Gleiches gilt beim Hausverkauf: Der Makler wird hier für den Nachweis über konkrete, kaufwillige Interessenten bezahlt. Wie viele Interessenten, Grundstücke etc. der Makler zu präsentieren hat, muss exakt in einem Vertrag festgelegt sein. Kein Nachweis ist hingegen beispielsweise die Mitteilung, dass ein Haus gerade zwangsversteigert wird. Der Grund: Hier ist kein direkter Vertragsabschluss möglich. Vermittlungsmakler Die Leistungen eines Vermittlungsmaklers sind umfangreicher. Zusätzlich zum Nachweis ist eine Vermittlungstätigkeit des Maklers bei den Vertragsverhandlungen erforderlich. Unter Vermittlung wird im Allgemeinen verstanden, dass es einen Interessenten geben muss, der tatsächlich abschließen möchte. Der Makler muss dafür in Verbindung mit diesem Dritten treten, mit seinem Auftraggeber und diesem Kaufinteressenten verhandeln und diesen soweit überzeugen, dass er tatsächlich ins Geschäft kommen möchte. Bei der konkreten Vertragsausgestaltung muss der Makler nicht mitwirken, kann es aber. Dies ist vertragsabhängig. Ist ein Interessent von vornherein bekannt, so kann der Makler prinzipiell trotzdem eine Provision verlangen. Wer das verhindern möchte, muss im Vertrag mit dem Makler die Bedingungen für eine Provisionszahlung sowie Ausnahmen davon konkret benennen. Ein Makler kann nur für eine Seite als Vermittlungsmakler auftreten, allerdings zeitgleich auf der anderen Seite als Nachweismakler beauftragt sein. In der Praxis werden meist beide Tätigkeiten, die des Nachweises bzw. des Vermittelns, zusammen vereinbart. Reservierungsvereinbarung Bei der Reservierungsvereinbarung besteht die Leistung des Maklers darin, ein bestimmtes Objekt für einen gewissen Zeitraum nicht anderweitig anzubieten. Dafür zahlt der Auftraggeber eine Reservierungsgebühr. Die Höhe der Reservierungsgebühr sollte niedriger sein als die mögliche Maklerprovision und bei Vertragsabschluss darauf angerechnet werden. Ein Auftraggeber kann prinzipiell zeitgleich mehrere Makler beauftragen und einzelnen oder allen den Auftrag relativ einfach wieder entziehen. In bestimmten Fällen lohnt es sich für den Auftraggeber, einem einzelnen Makler bzw. einer Immobilienfirma einen Alleinauftrag zu erteilen: Alleinauftrag Bei einem Alleinauftrag wird nur ein Makler konkret mit einer Dienstleistung beauftragt. Hierbei gibt es zwei Varianten: Beim einfachen Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, keinen weiteren Makler zu beauftragen. Tut er dies doch, kann er sich möglicherweise schadensersatzpflichtig machen. Bei einem qualifizierten oder erweiterten Alleinauftrag ist darüber hinaus auch der Abschluss eines Eigengeschäfts untersagt. Wichtig bei Abschluss eines Alleinauftrages ist die Begrenzung der Laufzeit. Die zulässige Dauer eines Alleinauftrages hängt dabei meist davon ab, ob das Objekt leicht oder schwer verkäuflich ist. Üblich ist in den meisten Fällen ein Zeitraum von sechs Monaten. Zentraler Bestandteil eines Alleinauftrags ist die Nachweispflicht des Maklers: Es sollte im Vertrag sehr detailliert beschrieben sein, in welcher Form der Makler seine Tätigkeit während der Vertragslaufzeit nachweisen muss (z.B. Schalten von Print- und/oder Online-Werbung). Genauso wichtig ist es, in welchem Umfang der Makler z.B. pro Monat tätig werden muss. Ein professionelles Maklerbüro erkennt man hier an der lückenlosen Auflistung dieses Tätigkeitsnachweises. Wichtig: Sollte der Makler diesem Tätigkeitsnachweis (also quasi der vereinbarten Dienstleistung) nicht wie vereinbart nachkommen, hat der Auftraggeber vor Ablauf des Vertrags in der Regel ein fristloses Kündigungsrecht.

Weitere Pflichten für Makler und Auftraggeber (Nebenpflichten)

Mit dem Abschluss eines Maklervertrages gibt es sowohl für den Makler als auch für den Auftraggeber weitere Pflichten, so genannte Nebenpflichten. Das sind Pflichten, die über die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit bzw. die Pflicht zur Provisionszahlung hinausgehen. Der Makler muss im Wesentlichen Aufklärungs- und Beratungspflichten leisten. Diese können vor allem rechtliche und steuerliche Aspekte des Vertragsschlusses betreffen. Das Vertragsrisiko des Hauptvertrages tragen die Hauptparteien (Verkäufer und Käufer) jedoch immer selbst. Der Makler ist deshalb z.B. nicht haftbar zu machen, etwa für die fehlende Bonität eines vermittelten Grundstückkäufers. Ob die Angaben zu einem Objekt richtig sind, dafür haftet der Makler grundsätzlich nicht. Ausnahmen können sich jedoch auch hier im Einzelfall ergeben. Gleiches gilt, wenn der Makler eine Behördenauskunft über die Bebaubarkeit eines Grundstückes einholt. Der Makler haftet dabei nur für die richtige Weitergabe der Auskunft, nicht jedoch für deren Richtigkeit (BGH IVa ZR 85/80). Für Käufer von Maklerobjekten ist es deshalb wichtig, alle entscheidenden Punkte im Kaufvertrag aufnehmen zu lassen, da die Angaben des Maklers im Zweifelsfall nichts zählen. Der Auftraggeber hat im Wesentlichen Sorgfalts- und Treuepflichten. Diese sind vor allem Mitteilungspflichten über das Objekt und das Verbot, Informationen weiter zu geben. Bei der Verletzung von Nebenpflichten kann ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Vertragspartner entstehen.

Die Makler-Provision

Wie hoch eine Maklerprovision ist, kann generell frei verhandelt werden, darf aber natürlich nicht gegen geltendes Recht verstoßen. Im Normalfall richtet sich die Höhe nach der Marktlage, der Art der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen. Gängig sind:

  • bei privaten Immobilienverkäufen in Deutschland regelmäßig zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises
  • bei privaten Immobilienvermietungen bis zu zwei Netto-Monatskaltmieten (gemäß Wohnungsvermittlungsgesetz begrenzt) und
  • bei gewerblichen Immobilientransaktionen entsprechend den individuellen Absprachen zwischen Makler und Auftraggeber.

 

Wichtig: Bei der Angabe über die Provisionshöhe immer genau prüfen, ob die Mehrwertsteuer darin bereits enthalten ist. Sonst muss diese noch zusätzlich bezahlt werden. Je nach Region kann die Aufteilung der Provision beim privaten Immobilienmaklergeschäft unterschiedlich sein. So kann vereinbart werden, dass diese

  • zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird (häufig zu gleichen Teilen),
  • ausschließlich vom Verkäufer getragen oder
  • ausschließlich vom Käufer getragen wird.

 

Tritt ein Makler als Vermittler auf und muss der Käufer oder Mieter keine Courtage zahlen, so wurde die Provision im Innenverhältnis zwischen Makler und Verkäufer bzw. Vermieter geregelt. Der Käufer oder Mieter zahlt in der Regel jedoch trotzdem die Provision, da diese zumindest bei Veräußerungen versteckt im Kaufpreis enthalten ist. Eher selten wird zwischen Verkäufer und Makler eine Mehrerlösvereinbarung getroffen. Diese gilt für den Fall, dass mehr als ein bestimmter Kaufpreis erzielt wurde. Der Mehrerlös wird dann zwischen Makler und Verkäufer aufgeteilt; wie genau dieser verteilt wird, ist in einer solchen Vereinbarung geregelt. Relativ neu ist das Modell der so genannte Makler-Flatrate. Hierbei wird anstelle der üblichen Maklerprovision eine fixe Summe für die zu vermittelnde Immobilie gezahlt. Für diesen Betrag erhält der Kunde Leistungen, die zum Verkauf der Immobilie führen sollen wie z.B. die Marktwerteinschätzung der Immobilie (die allerdings von den meisten Makler ohnehin kostenlos angeboten wird – siehe auch „Bewertungsmöglichkeiten von Immobilien“, weiter unten im Text), Anzeigenschaltung und das Führen der Verkaufsverhandlungen bis hin zum Abschluss. Nach erfolgreichem Abschluss werden keine weiteren Kosten fällig, allerdings muss der Betrag auch gezahlt werden, wenn das Objekt nicht vermittelt wurde. Der Maklerverband IVD rät von einer solchen Provisionsgestaltung ab. Seiner Meinung nach werden dadurch nur minimale Leistungen erbracht, die dem Auftraggeber auf keinem Fall dienlich sein können. Sonderfall: Wohnimmobilien Soll eine Immobilie vermietet werden, dürfen Eigentümer, Verwalter oder Mieter dafür nicht als Makler auftreten und eine Provision einfordern. Das gilt auch für alle Personen, die auf eine andere Art wirtschaftlich damit verbunden sind (z.B. Gesellschafter). Bei der Vermittlung von Mietwohnungen ist die Höhe der Makler-Provision per Gesetz auf zwei monatliche Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer begrenzt (Wohnungsvermittlungsgesetz). Ganz wichtig: Dies betrifft nur private Vermietungen. Geht es um die Vermittlung von gewerblichen Immobilien, so unterliegt die Provisionshöhe dieser Begrenzung nicht!

Makler-Ausbildung, Makler-Qualifizierung, Makler-Haftung

In den meisten westlichen Ländern müssen sich Immobilienmakler fachlich qualifizieren, bevor sie diesen Beruf ausüben können. In Deutschland ist dies nicht der Fall. Hierzulande benötigt ein Makler lediglich eine behördliche Erlaubnis (§ 34c Gewerbeordnung) und einen Gewerbeschein. Deutsche Immobilienmakler können also selbst entscheiden, ob sie sich freiwillig qualifizieren möchten. Für einen Makler kann eine solche Qualifizierung entscheidend sein: Sei es, um durch den Kompetenznachweis mehr Aufträge zu erhalten oder sich durch das erlernte Know How gegen rechtliche Ansprüche abzusichern. Denn deutsche Gerichte können Immobilienmakler sehr wohl wegen Fehlern oder Falschauskünften verurteilen. Dreh- und Angelpunkt ist natürlich, ob und wie das Fehlverhalten nachgewiesen werden kann.

Bewertungsmöglichkeiten von Immobilien

Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Immobilie bewerten zu lassen: Immobilienmakler bieten eine solche Bewertung im Normalfall kostenlos an. Generell kann man davon ausgehen, dass ein Makler schon aus eigenem Interesse einen marktgerechten Preis ermittelt, da sich mit einem unrealistischen Preis kein Käufer finden wird und der Makler an dem Objekt dann gar nichts verdient. Auch Banken verfahren meist auf diese Weise. Hintergrund ist, dass wir derzeit einen Verkäufermarkt haben, sich also viele Makler/Vermittler um wenige Objekte streiten. Auch auf Immobilienportalen kann man eine Immobilie bewerten lassen. Diese greifen auf eine große Datenbank vergleichbarer Objekte zu. Die Angebote solcher Portale sind in der Regel kostenpflichtig. Nicht zuletzt bieten auch neutrale Sachverständige eine Wertermittlung an. Für diese Dienstleistung erhält er eine zu vereinbarende Pauschale, hat mit dem Verkauf der Immobilie etc. aber nichts zu tun, was Vor- und Nachteile haben kann.

Warum sollte man einen Makler beauftragen?

Ein Makler kostet Geld; je nach Vertragsgestaltung viel Geld in Form einer Provisionszahlung. Zudem kursieren in den Medien häufig Berichte über findige Makler, die quasi nichts für ihr Geld getan oder die potenzielle Käufer / Mieter mit falschen Versprechungen gelockt und sich danach aus der Verantwortung gezogen hätten.

Selbstveräußerer sparen kein Geld
Ein oft zitiertes Argument gegen die Beauftragung eines Maklers ist, dass man sich durch das Selbstveräußern die Makler-Provision sparen könne und so mehr Gewinn zu erzielen sei. "Das Gegenteil ist in der Regel der Fall", betont Martin Holzner, Verkaufsleiter bei der Firma KPC Immobilien. Holzner weiter: "Normalerweise erzielt man einen geringeren Verkaufspreis gegenüber dem Preis, den ein Makler gebracht hätte - trotz der Provision, die in diesem Fall zu zahlen ist." Der wesentliche Grund sei, dass Privatverkäufer die Komplexität eines Immobilienverkaufs meist unterschätzten. So könnten Spitzenpreise u.a. nur durch eine professionelle Wertermittlung sowie ein oft sehr hohes Arbeitspensum des Maklers erzielt werden. Privatverkäufer verschenkten häufig Geld durch übereilte Abschlüsse, da die Besichtigungen und Verhandlungen schnell zu viel Zeit und oft auch zu viel Nerven in Anspruch nähmen, weiß Holzner aus Erfahrung.

Es herrscht Verkäufermarkt
Im Bereich der Kaufimmobilien haben stetiger Zuzug, niedriges Zinsniveau und nicht zuletzt die Verunsicherung an den Finanzmärkten in den großen Ballungszentren zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt geführt. Das heißt, es werden aktuell sehr wenige Objekte angeboten, an denen viele potentielle Käufer interessiert sind. Wer nicht ganz genau seine Rechte und Pflichten kennt, kann als Privatverkäufer von schlauen Geschäftsleuten gerade jetzt sehr schnell übers Ohr gehauen werden: "Es kommt also darauf an, seinen Markt zu kennen und einen kühlen Kopf beim Veräußern zu bewahren", argumentiert auch Holzner, "und das kann ein Makler sicherlich besser als man selbst".

Wert von Immobilien erkennen
Nicht zuletzt gehe es darum, den Wert von Immobilien zu erkennen und damit dementsprechend verantwortungsvoll umzugehen. Holzner dazu: "Die wichtigste Aufgabe des Maklers ist es, das Potenzial einer Immobilie zu erkennen und zu bewerten, das braucht Erfahrung und Sachverstand. Die meisten Menschen kämen nicht auf die Idee, ihr Auto selbst zu reparieren. Wieso sollte ich mir also bei einer Immobilie, die ein Vielfaches wert ist, keine professionelle Hilfe holen?" Natürlich müsse ein Makler bzw. die Immobilienfirma sorgfältig ausgesucht, vor allem die Referenzliste, aber auch die Firma selbst genauestens unter die Lupe genommen werden, rät Holzner abschließend.

Woran kann man kompetente Makler erkennen?

Die Beauftragung eines Maklers/Maklerbüros hängt zum Großteil wohl von einem guten Bauchgefühl ab, da es in Deutschland (noch) keine einheitliche und staatlich anerkannte Makler-Ausbildung gibt. Einen guten Anhaltspunkt bietet die Mitgliedschaft im Immobilienverband Deutschland (IVD). Er hat schlüssige Aufnahmekriterien für seine Mitglieder geschaffen. Vor Aufnahme müssen Makler eine fachliche Aufnahmeprüfung erfolgreich bestanden haben und zur Abdeckung von größeren Schäden muss außerdem eine gültige Berufshaftpflicht vorliegen. Das Prüfsiegel des IVD kann also als ein Qualitätsmerkmal bei der Auswahl angesehen werden. Seit Herbst 2012 gibt es nun auch eine Zertifizierungsmöglichkeit für Immobilienmakler: Mit der DIN EN 15733 soll in der Branche ein Gütesiegel für Maker-Qualität etabliert werden. Sie ähnelt im Aufbau den bekannten DIN-Zertifizierungen der Industrie- und Handelskammer mit Zulassungsvoraussetzung, Fachprüfung, Vor-Ort-Audits, jährlichen Überprüfungen und Re-Zertifizierungen alle drei Jahre. Das Konzept liest sich schlüssig, ob es sich tatsächlich bei Kunden und Makler durchsetzt, muss man derzeit noch abwarten. Nicht zuletzt muss, wie bei jeder Beauftragung von Fachleuten, das Maklerunternehmen selbst unter die Lupe genommen werden. Hier sind vor allem die Referenzen ein guter Anhaltspunkt, um die Streu vom Weizen zu trennen.

Autor: Redaktion exklusivsuche.de
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kon1948 2016-09-02 14:32:50.0
Das Bauchgefühl spielt eine grosse Rolle. Nicht zu unterschätzen.
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